8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。

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会议指出，支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

值得注意的是，7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在参加国新办发布会时表示，居民提前偿还住房贷款在客观上对商业银行的收益也有一定影响，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

房贷利率将至历史低位

上月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR下调10个基点、5年期以上LPR下调10个基点，分别由3.65%、4.3%调整至3.55%、4.2%。

本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最低水平。伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），已降至历史低位。

根据中指监测数据，今年以来已有超40城，降低首套房贷利率下限至4%以下。根据监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。但同时，当前仍有约20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR加点，未来政策优化空间较大。

降低存量房贷利率有助于提升消费意愿

与此同时，两年前的购房者还在以动辄+50BP甚至+100BP以上的利率还贷，增量和存量房贷利差多达1-2个百分点。

有微博网友举了个例子，张某在3年前买房，房贷利率是5.65%，也就是5年期LPR利率4.65%+100基点。去年5年期LPR利率从4.65%，下降到4.3%。这个人今年的房贷利率是4.3%+100基点=5.3%利率。从5.65%下降到5.3%，下降幅度跟去年LPR下降幅度一样。但现在新买房的人，房贷利率最低可以到4%利率，相差还是比较大的。因此，造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降，居民提前还款现象明显。

对此，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。此次央行再次明确指出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。

“对于商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若有银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，那么也将推动更多银行采取相关举措”。

南都·湾财社记者 王艳玲